Locação de imóveis passa a exigir emissão de Nota Fiscal Eletrônica
Pela primeira vez no Brasil, locadores de imóveis residenciais ou comerciais passarão a ter a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) ou documento fiscal equivalente para seus inquilinos, conforme previsto na Lei Complementar Federal nº 214/2025, aprovada na Câmara dos Deputados em 2025.
A referida Lei, em seus artigos 251 e seguintes, instituiu a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre os valores auferidos com a locação de bens móveis e imóveis. Entretanto, até recentemente, não havia regulamentação clara quanto ao documento fiscal que deveria ser emitido para fins de tributação dessas operações.
Essa lacuna foi suprida em 19 de novembro de 2025, quando a Receita Federal do Brasil publicou a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025, formalizando a necessidade de emissão de Nota Fiscal de Serviço nas operações de locação, tanto de bens móveis quanto de bens imóveis.
Objetivo da medida
A exigência da emissão da NFS-e vai além da arrecadação dos novos tributos. A medida tem como principais objetivos:
Comprovação da renda real do proprietário do imóvel;
Combate à sonegação do Imposto de Renda;
Cruzamento de dados entre Fisco, cartórios e instituições financeiras;
Maior controle sobre operações de aluguel utilizadas em planejamentos tributários agressivos.
Pessoas físicas: quando há incidência de tributos
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios específicos para a incidência do IBS e da CBS sobre pessoas físicas. Os tributos somente serão devidos quando, simultaneamente:
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O rendimento anual com locações ultrapassar R$ 240.000,00; e
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O contribuinte possuir mais de 3 (três) imóveis locados.
Caso esses limites não sejam atingidos, não haverá a incidência do IBS e da CBS.
Contudo, mesmo nas hipóteses em que não haja tributação, a emissão da Nota Fiscal Eletrônica continuará sendo obrigatória, uma vez que o objetivo da norma não se restringe apenas à cobrança dos novos tributos.
Sanções pela não emissão da Nota Fiscal
A omissão de rendimentos ou de informações em declarações obrigatórias junto à Receita Federal do Brasil caracteriza infração tributária. Nesses casos, o contribuinte poderá ser submetido a lançamento de ofício do imposto devido, aplicação de multas administrativas, incidência de juros legais, além de eventuais restrições cadastrais no CPF.
Em situações mais graves, quando constatada a omissão intencional de rendimentos, a Receita Federal poderá ainda encaminhar o caso para apuração de responsabilidade penal, conforme a legislação vigente.
Diante do aumento do cruzamento de dados fiscais, bancários e cartoriais, a correta emissão da Nota Fiscal Eletrônica e a declaração dos rendimentos tornam-se essenciais para a regularidade fiscal dos contribuintes.
Implementação gradual
A obrigatoriedade será implementada de forma gradual, com previsão de início da exigência a partir de junho de 2026, ou conforme futuras regulamentações complementares.
A emissão da Nota Fiscal deverá ser realizada exclusivamente por meio do Portal Nacional da NFS-e, conforme determina a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025, abrangendo tanto a locação de bens móveis quanto de imóveis.
